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수원촉법소년변호사 “민간임대 매매예약금, 임대보증금과 달리 법적 보호 안 돼”

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작성자 행복이 댓글 0건 조회 0회 작성일 26-04-18 16:00

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수원촉법소년변호사 민간임대주택에서 이른바 ‘매매예약금’을 둘러싼 피해가 커지면서 금융당국이 소비자경보 ‘주의’를 발령했다. 전세보증금과 비슷하다고 생각되지만 정확히는 법적 보호를 받지 못해 신중해야 한다는 지적이다.
금융감독원은 13일 민간임대주택 사업자가 요구하는 매매예약금을 내기 위해 금융권 대출이 늘어나는 가운데 이는 사인 간 거래에 해당해 법적인 보호·보증을 받을 수 없다며 상당한 주의를 요구한다고 안내했다.
민간임대주택은 주택시장 안정화를 위해 장기 임대를 목적으로 공급되는 주택이다. 다만 일부 사업장에서는 임대차계약과 별도로 의무 임대기간 후 분양 전환을 조건으로 소위 매매예약금 납입을 권유하는 사례가 나타나고 있다. 목돈이 없는 임차인들이 이 예약금을 내기 위해 대출을 받는 경우가 종종 발생한다.
문제는 매매예약금은 ‘임대보증금’과는 성격이 다르다는 점이다. 임대사업자 파산 등 사고가 발생할 경우, 이미 낸 매매예약금은 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않아 돌려받기 어려울 수 있다.
국토교통부에서도 해당 방식이 제도 취지에 맞지 않고, 임차인이 피해를 볼 수 있으니 주의하라는 내용의 공문을 2023년 각 지방자치단체에 발송한 바 있다.
특히 블로그, SNS 등에서 매매예약금을 금융회사의 전세대출 등을 이용해 마련할 수 있다는 확인되지 않은 내용이 홍보되고 있어 주의가 필요하다.
금감원은 “매매예약금은주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아 보호받지 못할 수 있다”고 경고했다.
‘임대보증금과 매매예약금의 90%를 대출해준다’는 식의 홍보물도 주의해야 한다. 내용의 사실 여부를 떠나서, 과도한 레버리지를 이용해 민간임대주택을 투기 대상으로 활용하는 것은 제도 취지와도 맞지 않는다는 지적이다.
대전 중구 오월드 동물원에서 탈출한 늑대 ‘늑구’가 17일 새벽 마침내 붙잡혔다. 지난 8일 동물원을 나간 뒤 9일만이다. 다행히 아무도 다치지 않았고, 늑구도 조금 수척해졌을 뿐 건강했다.
늑구가 태어난 동물원을 떠나 쫓고 쫓기는 추격전을 벌이는 동안 한국 사회에서는 ‘동물원을 이대로 유지해야 하는가’란 논의가 확산됐다. 동물원·수족관 등 ‘동물 전시’에 대한 비판도 다시 제기됐다.
대전시에 따르면 늑구는 17일 오전 0시44분쯤 대전 중구 대전남부순환고속도로 안영나들목(IC) 인근 수로에서 구조당국에 붙잡혔다. 늑구는 위에서 낚싯바늘이 발견된 것을 제외하면 비교적 건강한 상태인 것으로 전해졌다.
구조 소식이 알려진 이 날 한 누리꾼은 X(옛 트위터)에 “(늑구를) 안전하게 잘 데려왔으니 앞으로 진짜 늑구가 행복할 수 있는 삶이 뭘지 꼭 같이 논의했으면 좋겠다”고 썼다. 다른 누리꾼은 “(늑구가 무사해) 다행”이라면서도 “자유가 그리웠던 걸까, 지금 행복한 걸까 이런저런 생각이 든다”고 했다.
공교롭게도 늑구가 동물원 밖에서 자유를 누리고 있는 동안 서울 송파구 롯데월드 아쿠아리움이 전시 중인 벨루가(흰고래) ‘벨라’의 소식이 알려졌다. 서울동부지법은 지난 16일 벨라를 방류하라고 요구하는 시위를 하다 업무방해 등 혐의로 기소된 황현진 ‘핫핑크돌핀스’ 대표의 재판을 열었다. 황 대표 측 법률대리인 구본석 변호사는 법정에서 PPT를 준비해 벨라의 방류가 시급하다고 주장했다. 구 변호사는 벨루가가 최대 1000m까지 잠수할 수 있고, 최대 6000㎞까지도 헤엄치는 동물인데 벨라가 사는 수조는 턱없이 작다고 지적하며 “롯데월드가 즉각 벨라를 방류해야 한다”고 했다.
17일 서울 광진구 서울어린이대공원 동물원을 찾은 시민들도 전시 동물들을 걱정했다. 김민섭씨(35)는“어렸을 때는 몰랐는데 커서 보니 (전시동물이) 갇혀있는 모습이 안타깝다”고 했다. 또 “늑구를 보면서도 안타까웠다”며 “동물원은 이제는 없어져도 될 거 같다”고 했다. 앞서 어린이대공원 동물원에서는 2023년 3월 얼룩말 ‘세로’가 탈출해 주목을 받았다.
이날 서울의 낮 기온이 20도를 넘어서자 시민들은 더위 속 동물들을 걱정하기도 했다. 한 관람객이 전시 중인 재규어를 걱정스러운 표정으로 바라보며 “(재규어가)입을 벌리고 있는 걸 보니 더운 거 같다”고 하자 일행은 “추위를 좋아하는데 진짜 덥겠다”고 했다.
딸과 함께 동물원을 찾은 양희자씨(82)는 “재규어가 빙빙 같은 자리를 돌아 아예 길이 났다”며 “날도 더운데 불쌍하다”고 했다. 양씨는 “사람으로 치면 (동물원이) 쪽방만 한 곳”이라며 “다 갇혀있어 보기가 안쓰럽다”고 했다. 그러면서 “동물원 자체는 필요하다고 생각한다”면서도 “환경이 너무 열악해 개선이 필요한 것 같다”고 덧붙였다.
동물권 단체 동물자유행동은 이날 “열흘 만에 돌아온 늑구가 동물원 존재 이유에 질문을 던졌다”며 성명을 냈다. 동물자유행동은 “(늑구 탈출 사건은)한국 동물전시 산업 시스템의 구조적 파행을 시사한다”며 “(동물원들이)동물을 그저 살아있는 장난감으로 취급”하고 “오락과 호객에 치우쳐 운영되고 있다”고 지적했다. 그러면서 “이제는 늑구가 던졌을 질문에 우리가 답을 할 차례”라며 “(늑구에 대한)관심이 동물원의 존재 이유까지 바꾸게 만들 동력이 되기를 바란다”고 밝혔다.
2014년 8월 무더운 날씨에 거제 대우조선해양(현 한화오션) 옥포조선소에서 일하던 스물셋 청년 하청노동자가 쓰러졌다. 엎드린 상태로 발견된 청년의 얼굴은 검게 변해 있었고, 응급실로 옮겨졌지만 끝내 숨졌다. 국립과학수사연구원 부검 결과는 “사인 불명”이었다. 원청 정규직을 꿈꾸며 고된 노동을 하던 청년의 갑작스러운 죽음이 산업재해로 인정받기 어려워진 것이다.
금속노조를 통해 이 소식을 접한 류현철 경남근로자건강센터 직업환경의학과 전문의는 사망 현장을 찾고 동료들도 만나 조각난 퍼즐을 맞춰나갔다. 완성된 퍼즐은 청년이 열사병으로 활력이 떨어진 상태에서 구토를 하면서 기도가 막혀 사망했다고 말하고 있었다. 그가 제시한 소견이 근로복지공단 업무상질병판정위원회에서 받아들여지면서 청년의 돌연사는 산재로 인정됐다.
한파경보가 내려진 2020년 12월20일 이주노동자 속헹이 경기도 포천에 있는 비닐하우스 안 기숙사에서 숨진 채로 발견됐다. 부검 결과 직접 사인은 동사가 아닌 간경화로 인한 합병증(식도정맥류 파열)이었다. 류 전문의는 식도정맥류 파열이 추위에 노출될 경우 발생 위험이 더 높아진다는 점 등을 들어 개인 질병이 아닌 업무상 질병이라는 소견을 제출했다. 근로복지공단은 2022년 5월2일 속헹의 돌연사를 산재로 인정했다.
취약 노동자의 죽음과 직업환경의 관계를 파헤치던 의사가 지난해 11월 이재명 정부에서 차관급으로 승격된 고용노동부 산업안전보건본부장에 임명됐다. 의사 가운을 벗고 안전보건 행정의 키를 잡은 행정가가 된 것이다.
지난달 31일 류 본부장의 ‘첫 성적표’가 나왔다. 성적표엔 지난해 연간 산재 사고사망자가 605명으로 전년보다 16명 늘었다는 내용이 담겨 있었다. 지난해 6월 집권한 이재명 정부가 ‘산재와의 전쟁’을 선포했다는 점을 감안하면 기대에 미치지 못하는 결과다.
지난 10일 서울 중구 서울지방고용노동청에서 만난 류 본부장은 “올해 1분기에는 사고사망자가 전년 동기 대비 감소로 돌아섰다”며 “이재명 정부가 산재 예방을 중요한 과제로 삼고 있는 만큼 단기적 증감은 있겠지만 큰 틀에선 감소세가 이어질 것”이라고 밝혔다.
류 본부장은 안전과 건강에 대한 권리를 주장할 힘이 없어 더 큰 위험에 노출된 노동자를 보호하려면 ‘안전보건에 대한 배타적 옹호’가 필요하다고 말했다. 안전과 건강만큼은 다른 이해관계가 개입되지 않도록 해야 한다는 이야기다. 고용과 생산성 논리에서 자유롭지 못했던 안전보건 행정, 안전보건을 거래의 대상으로 삼아온 노사관계 관행과의 단절이 필요하다는 말이기도 하다.
류 본부장은 중대재해 감축 흐름이 어떤 정부하에서도 지속되려면 노사정 합의를 거쳐 산재 예방 기본계획을 마련하는 게 중요하다고 강조했다.
- 지난해 산재 사고사망자가 전년보다 16명 늘었다는 통계가 지난달 말 발표됐습니다.
“2022년 1월27일 시행된 중대재해처벌법은 산재 예방에 대한 강력한 메시지를 한국 사회에 던졌습니다. 하지만 이전 정부가 중대재해법을 문제시하는 메시지를 내놓은 것이 기업에 잘못된 신호로 작용했을 수 있죠. 새 정부가 여러 정책을 내놨지만 그 효과가 나타나는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 올해 1분기의 경우 사고사망자가 전년 동기보다 24명(17.5%) 감소했는데요. 이 흐름이 이어질 수 있도록 해야 합니다.”
- 사망사고 재해 같은 후행 지표뿐 아니라 다양한 선행 지표가 필요하다는 지적이 있습니다.
“기업이 얼마나 산재 예방에 투자하는지, 정부의 산재 예방 지원사업 목표가 얼마나 달성되고 있는지 등 정책 효과를 가늠할 선행 지표가 필요합니다. 이런 지표가 없다 보니 모호한 해석이 나오는데요. 예를 들어 산재의 증감을 건설경기로 설명을 하는 면이 있습니다. 산재가 늘면 건설경기가 좋아 공사가 많아졌기 때문이고, 산재가 줄면 건설경기가 나빠 건설업의 안전보건 투자가 줄어서 그렇다는 식입니다. 한국이 데이터가 적은 나라는 아니에요. 고용보험, 건강보험 데이터 등이 산재 예방 정책 중심으로 통합될 필요가 있습니다. 아울러 후행 지표인 산재보험 사망자 통계에도 어선원, 농업인 등의 죽음은 빠져 있는데요. 통계로 드러나지 않으면 사회적 관심이 줄고, 행정 목표로도 잡히지 않습니다.”
- 소규모 사업장의 산재 예방은 ‘채찍’만으로는 변화를 이끌어내기가 쉽지 않아 보입니다.
“현 단계에서 묘안은 없지만 철학과 방향은 있습니다. 우선 정책적 의사결정을 해야 합니다. 작은 사업장을 지원하면 안전하게 일할 수 있는 현장을 만들 수 있을지, 그렇다면 정부·지방자치단체·원청기업 중 누가 지원할지 등을 판단하지 못해 작은 사업장 안전보건이 방치된 측면이 있었습니다. 정책을 효과적으로 전달하는 길목도 잡아야 합니다. 작은 사업장 사용자는 중대재해법이 무서운 건 알지만 산업안전보건법(산안법)상 의무가 뭔지 잘 모릅니다. 감독관이 일일이 다 다니며 알릴 순 없기 때문에 조합, 업종별 연합회 등 다양한 경로를 찾아야 합니다.”
- 소규업 사업장 산재 예방 사업이 파편화돼 있다는 지적도 나오는데요.
“안전보건 체계 컨설팅, 상시 패트롤, 안전한 일터 지킴이, 근로자건강센터, 클린사업장 지원 등 다양한 정부 지원사업이 파편화된 채 운영된 측면이 있습니다. 작은 사업장일수록 ‘토털 솔루션’이 필요합니다. 위험성 평가에서부터 안전관리, 보건관리, 작업환경 개선 지원이 유기적으로 연계될 수 있는 방향을 고민하고 있습니다.”
- 윤석열 정부는 ‘자기규율 예방체계’와 이를 위한 핵심 수단인 ‘위험성 평가’에 초점을 맞췄습니다. 노사가 스스로 위험을 발굴하자는 취지는 의미가 있지만, 당시 정부의 규제완화 기조와 맞물리는 바람에 약한 규제라는 부정적 인식이 퍼졌습니다.
“자기규율과 위험성 평가는 여전히 유효해요. 위험성 평가가 2013년 도입될 당시에는 산재에 대한 강력한 처벌을 전제로 노사가 스스로 위험관리 방법을 찾아가도록 하는 제도 취지를 감독당국이나 노사 모두 잘 이해하지 못했다고 봅니다. 법령에서 구체적이고 세부적인 규제 리스트를 제공하고 이를 지키면 사업주 의무를 면해주는 산안법 체계하에서는 위험성 평가는 형식적 보고서를 내는 것에 그칠 수밖에 없었어요. 하지만 중대재해법이 사용자의 안전보건 확보 방법으로 위험성 평가를 제시하면서 뒤늦게 중요하다는 인식이 퍼졌습니다.”
노사 스스로 위험 드러내게 한 후개선 충고·작업정지·사법처리…사업장 위험성 평가 안착하려면행정은 유연하게 강도 높여가야
안전성 논란 배달 앱 알고리즘플랫폼 기업에 공개 요구 어려워규제보다 공동협약 등이 적절
성과급제가 시급제보다 안전 위험이동 노동자 임금체계 논의 필요
이주노동자 위험한 조건 처할 땐사업장 변경 제한 완화 검토돼야
산재 사망, 올해 1분기 17.5% 줄어감소 흐름 계속 이어지도록 노력
- 위험성 평가가 본래 취지를 찾으려면 어떻게 해야 할까요.
“위험성 평가가 제자리를 찾으려면 현행 법제도에서 변화를 고민할 필요가 있는데요. 위험관리 실패는 엄중하게 처벌하되 노사가 스스로 위험을 드러내는 것은 권장해야 합니다. 우선 위험을 드러내게 한 뒤 당국이 개선 방향을 충고하고 그래도 말을 듣지 않으면 개선명령, 작업중지, 사법처리 등의 순으로 강도를 높이는 유연한 행정이 필요해요. 위험성 평가의 핵심은 노동자 참여 확대인 만큼 위험성 평가가 제대로 됐는지 파악하기 위해 노동자를 불러 위험을 이해했는지 물어보는 것도 중요합니다.”
- 지난달 20일 화재로 74명의 사상자가 발생한 대전 안전공업의 경우 사업장에서 위험성 평가가 어떻게 이뤄졌나요.
“아직 수사 결과를 받진 못했는데요. 다만 공장 내 기름이 가득해 바닥이 미끄러울 정도였고 과거에도 여러 차례 화재가 있었다는 진술을 감안할 때 안전보건 문제가 화재로 이어진 사례로 보여요. 소방당국과 안전보건당국이 서로 정보를 교환해 예측하고 현장 방문을 했어야 하는데 그러지 못했습니다.”
지난해 유족급여 승인 통계를 보면 노동자는 전년보다 사망자가 5명 증가한 반면 화물노동자·배달라이더 등 노무제공자는 36명이나 증가했다. 노무제공자 산재 예방 대책이 시급한 상황이지만 산안법엔 구멍이 뚫려 있다. 정부가 시행령으로 정한 14개 직종에 해당(1단계)해야 하고 ‘주로 하나의 사업에 노무를 상시로 제공한다’는 전속성 요건도 충족(2단계)해야 노무제공자에게 산안법이 적용된다. 예를 들어 복수의 앱에서 일감을 받아 일하는 배달라이더·대리기사 등은 전속성 요건을 충족하기 어렵다. 1·2단계 허들을 넘는다 해도 산안법 전체 조항 중 77·78조만 적용된다.
- 전속성 요건 폐지 등 산안법 사각지대에 있는 노무제공자 사망을 줄일 수 있는 대책이 시급해 보입니다.
“2018년 태안화력발전소 하청노동자 김용균씨 사망을 계기로 개정된 산안법의 가장 중요한 원칙은 노무제공자도 적용 대상으로 삼는 것이었습니다. 그러나 현행 산안법상 노동자가 아닌 노무제공자에게 적용되는 안전보건 조치는 매우 제한적이에요. 그나마도 적용이 되려면 특정 사업주에 대한 전속성이 있어야 합니다. 노무제공자에 대한 안전보건 조치 미비는 사법처리가 아닌 과태료 처분 대상일 뿐이지만 책임의 주체, 다시 말해 처분 대상을 특정하기 위해 전속성 요건을 없애지도 못하고 있습니다. 이 논의 틀에서는 진전이 쉽지 않아요. 산안법 전부 개정의 취지를 달성하려면 단순히 산안법이 적용되는 노무제공자 직종을 현행 14개보다 늘리고 적용 조항을 확대하는 게 아니라 산안법 규율 방식 전반을 개선하는 논의가 필요합니다.”
- 숨진 노무제공자를 보면 화물노동자·배달라이더 등 이동노동자 비중이 큰데요. 화물노동자의 경우 최저임금제 격인 안전운임제가 올해 초 부활했지만 배달라이더에겐 안전 보장을 위한 최저보수제가 없습니다.
“안전보건 관점에서 시간급제보다 건당 수수료를 받는 성과급제가 훨씬 더 위험해요. 성과급제가 위험을 감수하도록 내몰기 때문입니다. 다만 최저보수제 도입은 노무제공자를 근로기준법상 노동자로 인정할 수 있을지, 적정 최저보수를 어떻게 정할지 등 민감하고 첨예한 쟁점이 맞물려 있어요. 임금체계를 어떻게 재설계할지에 대한 사회적 토론이 필요한 상황입니다.”
- 최근 일정 시간 내 할당량을 채우면 보너스를 주는 방식의 배달앱 알고리즘이 배달라이더 산재 위험을 높일 수 있다는 노동부 연구용역 결과가 나왔는데요. 현재 구상하고 있는 알고리즘 규제 방안이 있나요.
“알고리즘 자체를 공개하라는 것은 과한 요구가 될 수 있습니다. 대신 플랫폼 기업이 알고리즘을 변화시킬 때 노무제공자가 위험하지 않다는 걸 입증하게 하거나 알고리즘을 짤 때 안전이 어느 정도 가중치로 반영되는지 확인하는 방법 등을 생각해볼 수 있는데요. 당장 규제로 접근하기보다는 공동협약 방식으로 차근차근 시작할 필요가 있어요.”
- 최근 새벽배송·야간노동 규제가 사회적 화두로 떠올랐는데요. 직업환경의학과 전문의로서 야간노동의 위험성을 어떻게 보고 있나요.
“현행 근로기준법상 야간노동에 대한 실질적 제한 규정이 없어요. 만약 근기법으로 규제한다 해도 야간노동을 하는 택배기사는 근기법상 노동자가 아니므로 규제 대상도 아닙니다. 그렇다면 건강권 측면에서 봐야 하는데요. 의학적으로 야간노동은 건강, 안전에 분명한 악영향이 있기 때문에 야간노동이 안전보건 행정의 관리 대상으로 편입될 수 있게 해야 합니다. 현재 ‘택배 사회적 대화 기구’에서 규제 논의가 진행 중인데 합의가 도출되면 그걸 바탕으로 정부가 제시할 방안을 구체화하려고 합니다.”
- 이주노동자 산재 사망사고도 제조·건설업 등을 중심으로 지속적으로 늘고 있습니다. 이주노동자 산재 예방 대책이 나오긴 했는데 이주노동자의 사업장 변경 제한을 푸는 게 중요하다는 목소리가 나옵니다.
“이주노동자가 작업중지권을 행사하지 못할 정도의 위험한 조건이라면 사업장 변경 제한 완화를 검토해봐야 한다고 생각해요. 다만 전면적 노동 이동권 확보는 장기적으로 가야 할 길입니다. 아울러 이주노동자 사망 원인이 제대로 밝혀지지 않는 점도 문제인데요. 국가인권위원회가 2024년 공개한 ‘이주노동자 사망에 대한 원인 분석 및 지원 체계 구축을 위한 연구’에 참여했는데 2022년 숨진 이주노동자 3340명 중 행정시스템에 사망 정황이 남은 이들은 약 6%에 불과했어요. 원인 규명도 해보고 보상을 받도록 하고 예를 갖춘 장례까지 하는 경우는 극소수인 셈입니다. 최근 근로복지공단이 산재로 숨진 베트남 청년 이주노동자 뚜안씨와 유족의 귀향을 지원하는 예우사업을 진행한 것은 의미가 있습니다.”
- 취임사에서 산업안전보건본부가 노동자의 안전할 권리, 건강할 권리에 대한 배타적 옹호 기관이 되길 바란다고 했는데 구체적으로 무슨 의미인가요.
“배타적 옹호는 안전보건만큼은 다른 걸 개입시키지 말고 노동자 안전, 건강을 중심에 두자는 뜻이에요. 과거 안전보건 행정은 고용과 생산성의 논리에서 자유롭지 못했습니다. 노사도 마찬가지였는데요. 안전보건이 노사관계에서 거래의 대상이 되는 건 문제입니다. 노조가 사용자의 산안법 위반 사례를 찾은 뒤 예방을 요구하는 대신 임금이나 복지 차원의 보상을 요구하는 관행이 일부 사업장에서 있었습니다.”
- 재임 중 꼭 이루고 싶은 것이 있나요.
“올해 하반기 노사정이 산재 예방을 논의하는 ‘안전한 일터 위원회’를 출범시키기 위해 산안법 개정을 추진하고 있는데요. 법 개정이 된다면 이 기구가 안전보건 문제에 다른 것을 개입시키지 않고 논의하는 틀이 되길 바라고 있습니다. 노사정 거버넌스로서의 안전한 일터 위원회가 심의·의결한 산재 예방 기본계획을 세우고, 이를 통해 정권이 바뀌어도 산재 예방 정책의 일관성이 유지될 수 있는 기반을 만들고 싶습니다.”

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