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전주 코오롱하늘채 한·미, 3500억달러 투자 방식·통화스와프 놓고 막판 협상 고비 넘나

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작성자 행복이 댓글 0건 조회 0회 작성일 25-10-19 12:51

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전주 코오롱하늘채 한·미 양국이 무역 합의의 핵심 쟁점인 3500억 달러(약 500조원) 규모의 대미 투자 방식과 통화스와프 체결을 놓고 막판 조율에 나섰다. 조심스럽게 양국의 타결 가능성이 제기되지만 거론되고 있는 통화스와프와 대미 투자 방식이 각각 부담이 크기 때문에 이견을 좁힐 수 있을지는 불투명하다.
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일(현지시간) 워싱턴D.C. 인근 덜레스 국제공항에서 “미국이 우리가 제안한 통화스와프 방안을 받아들일 가능성이 높다”며 “양측이 빠른 속도로 조율 작업을 진행 중”이라고 말했다. 스콧 베선트 미국 재무장관도 이날 재무부에서 열린 기자간담회에서 “현재 한국과 활발히 논의 중이며, 향후 10일 이내에 일정한 진전이 있을 것으로 본다”고 밝혔다. 협상 타결이 임박했다는 뜻이다.
구 부총리는 김용범 대통령실 정책실장, 김정관 산업통상자원부 장관과 함께 16일(현지시간) 미 백악관 관리예산국(OMB)을 방문해 관세 협상에 대한 후속 논의를 진행할 예정인 것으로 전해졌다.
정부는 미국 측과 통화스와프의 조달 규모와 방식에 대한 세부 협의에도 속도를 내고 있다. 양측은 직접적 통화스와프 체결이 어려운 상황에서 미국과의 대규모 투자 과정에서 국내 외환시장 충격을 최소화하기 위한 다양한 방법을 놓고 논의 중이다.
이 중 ‘원화’를 기반으로 한 대미 투자 펀드 방식을 추진하는 방안이 우선 거론되고 있다. 이 방안은 양국 중앙은행이 아닌, 한국 정부와 미국 재무부가 직접 통화스와프를 체결하고 미국이 원화를 매입하는 방식이다. 미국은 과거 아르헨티나와 이 같은 형태로 약 200억 달러 규모의 통화스와프를 체결한 바 있다.
다만, 한국의 대미 투자 계획이 3500억 달러 수준에 달하는 만큼 규모 면에서 차이가 크다는 지적이 제기된다. 장상식 무역협회 국제무역통상연구원장은 “미 재무부와 맺는 통화스와프는 특수한 상황에서 정치적인 목적으로 일부 제공하는 것이어서 전체 펀드 규모를 감당하기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 기재부 관계자는 “통화스와프와 관련해 구체적으로 확정된 사항은 없다”고 말했다.
정부는 달러 표시 외국환평형기금채권(외평채) 발행을 통한 조달 방식도 검토하는 것으로 전해졌다. 이 역시 국가 부채를 늘려 대미 투자 재원을 마련하는 형태이기 때문에 근본적인 해법이 되기는 어렵다는 지적이 나온다. 한국의 공적 기관이 보증을 서고 채권을 발행하는 방식도 나오지만, 이는 금융시장에서 발행되는 채권이기 때문에 투자자에게 반드시 상환해야 하는 부담이 따른다.
한·미 양국은 직접 투자, 대출, 보증 등을 포함한 3500억 달러 규모의 대미 투자 운용 방식과 수익 배분 방안도 이견을 조율할 것으로 보인다. 정부는 모든 사업을 한꺼번에 추진할 수 없는 만큼 투자 기간을 최대 10년까지 늘리는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.
김양희 대구대 경제학과 교수는 “미국이 사실상 자국 시장 진입을 위한 ‘입장료’ 명목으로 투자를 요구하는 측면이 있는 만큼, 이에 일방적으로 끌려가기보다 투자 포트폴리오 구성에 대한 주도권을 확보할 필요가 있다”고 말했다.
[주간경향] “매물이 싹 사라졌어요. 지금 있는 매물들은 2팀, 3팀씩 같이 들어가셔야 집을 볼 수 있습니다.”
추석 연휴 직후인 지난 10월 12일. 서울 성동구 금호동 A 부동산은 오전부터 간판에 불을 환하게 밝히고 손님 맞을 채비를 하고 있었다. 김세준 대표(공인중개사)는 “추석이 지났다고 예전처럼 막 몰려드는 그런 분위기는 아니다”면서도 “최근 가격이 워낙 급등하다 보니 집주인들이 집을 거둬들이면서 일부 단지는 매수자들이 ‘줄을 서야’ 집을 볼 수 있는 상황”이라고 설명했다.
지하철 2호선 금호역 3번 출구 앞에 있는 1976세대 규모의 이 아파트는 지난 9월 전용면적 59㎡(24평)가 22억9000만원에 팔렸다. 지난 6월 20억원대에 팔리던 물건이 석 달 새 3억원 가까이 올랐다. 김 대표는 “6, 7월이 아니고 9월 들어 일주일에 딱 1억원씩 올랐다”면서 “24평형이 25억원에 거래된 것도 있는데 아직 등기는 안 한 것으로 알고 있다”고 말했다.
옥수사거리 인근의 또 다른 부동산 대표는 “9월 중순부터 매수 대기자들이 ‘이러다 영영 못 사겠다’ 이런 불안감에 뛰어든 것 같다”면서 “9월만 보면 2018년, 2019년 같은 바람 수준”이고 말했다. 그는 다만 “최근에 너무 가격이 오르니까 부동산 대책이 한 번 더 나와서 가격이 눌린 뒤에 그때 다시 문의하겠다는 사람들이 늘었다”고 전했다. 이어 “지방에서 올라온 손님이나 강남 지역 자제들의 경우 현금 부자인 경우가 많아 대출 규제에 별로 신경을 안 쓴다”며 “규제가 계속 나온다고 분위기가 바뀔지 잘 모르겠다”고 말했다.
위험자산과 안전자산을 가리지 않고 모든 자산 가격이 오르는 ‘에브리싱 랠리’가 지속하는 가운데, 서울 한강벨트 아파트값이 9월 내내 펄펄 끓으며 자산 인플레이션 랠리에 합류했다. 새 정부가 지난 6월 강도 높은 대출 규제 정책을 내놓은 지 불과 석 달 만에 시장이 이를 버티고 일어난 것이다. 이에 놀란 정부는 서울 전역과 수도권 경부선 벨트를 토지거래허가구역으로 묶는 초강수 규제 대책을 지난 10월 15일 추가로 내놨다.
시장에서조차 “끝판왕 규제가 나왔다”고 할 만큼 규제 종합세트가 나온 것이지만, 유동성 랠리와 공급절벽이라는 구조적 상방 압력을 언제까지 버텨낼 수 있을지는 의견이 갈린다.
한국부동산원에 따르면 9월 29일 기준 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.27% 상승하며, 35주 연속 올랐다. 서울 아파트값은 주택담보대출 한도를 6억원으로 낮추는 6·27 부동산 대책 이후 상승 폭을 줄여가다가 9월 들어 다시 상승 폭을 크게 키웠다. 특히 성동·광진·마포·영등포·양천·강동·동작 등 7개 한강벨트 지역의 오름세가 두드러졌다.
광진구의 주간 상승률은 0.65%로, 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 수준을 기록했고, 성동구는 전주 대비 0.78%나 상승했다.
강북 대표 한강벨트로 불리는 마포구는 전주 대비 0.69% 올랐는데, 대장 단지 중 하나로 꼽히는 마포래미안푸르지오의 경우 9월 초 전용면적 59㎡가 22억원에 거래되기도 했다. 단지 상가 부동산의 한 공인중개사는 “9월 중순에 이미 바람이 불고 끝났다”며 “지금은 매물도 없는 상황”이라고 말했다. 그는 “9·7 대책 나오고 한 달이 안 돼서 3억원이 올랐는데 도저히 정상이라고 볼 수 없는 상황인데 거래가 됐다”며 “여기는 더 이상 근로소득으로 살 수도 없고, 더 이상 서민이 살 수 있는 아파트도 아니게 됐다”고 황당해했다.
재건축 기대감이 커지며 지난여름 신고가 행진이 이어졌던 양천구는 상대적으로 분위기가 차분했다. 목동9단지 상가의 한 부동산 대표는 “물건이 없기 때문에 실제로 거래가 이뤄지는 경우가 많지 않다”며 “간혹 아주 높은 가격에 나와서 거래가 돼서 (신고가) 높게 나왔다”고 말했다. 한강벨트 급등 영향이 이어지지 않았느냐는 질문에는 “살 사람은 다 샀고, 요새는 내놔도 아주 가격을 높게 내놔서 실제로 거래가 되지 않는 것 같다”고 답했다.
서울 한강벨트가 질주하는 가운데 상승세는 성남 분당, 광명 등 강남 접근성이 높은 수도권 도시들을 중심으로 경기권으로까지 확산했다. 9월 29일 기준 경기도 아파트 매매가격은 3주 연속 상승했는데, 상승세는 분당구(0.97%), 광명시(0.30%), 과천시(0.54%), 안양시 동안구(0.24%), 하남시(0.27%) 등 강남 외곽의 경부선 라인을 중심으로 확연하게 번지는 모습을 보이고 있다. 이밖에 동대문구와 성북구 등 최근 급등기에 소외됐던 강북 지역 일부도 규제 무풍지대 효과로 거래량이 늘었다.
“대출규제가 시행되면 수요는 상대적으로 규제 영향이 적은 인근지역으로 이동한다”(남혁우 우리은행 부동산연구원)는 현상이 본격적으로 관측되기 시작한 것으로, 정부는 이런 풍선효과를 차단하기 위해 이번 대책에서 서울 전역은 물론 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남시까지 갭투자(전세를 끼고 매수)가 불가능한 토허제 구역으로 한꺼번에 묶었다.
이 같은 정부의 전방위 수요 통제 정책은 인플레이션과 공급 부족, 그리고 ‘포모’(FOMO·놓치는 것에 대한 두려움)가 밀어 올리는 압력을 얼마만큼, 또 얼마나 오랫동안 진정시킬 수 있는지가 관건이다.
당장 최근 서울 집값 불기둥의 배경에는 기본적으로 갈 곳을 찾지 못한 넘치는 돈이 자리하고 있다. 코로나19 팬데믹 이후 각국의 중앙은행이 쏟아낸 막대한 유동성이 회수되지 못하면서 안전·위험자산을 가리지 않고 모든 자산으로 흘러 들어가고 있다. 여기에 미국 연방준비제도(Fed)를 비롯해 유럽중앙은행(ECB), 영란은행(BOE) 등의 글로벌 금리 인하 사이클 전망에 화폐가 아닌 실물자산이나 대체자산으로 투심이 몰리는 탈화폐 심리까지 확산하면서 자산 인플레이션 러시에 기름을 붓고 있다.
국내에서는 특히 원·달러 환율이 가파르게 상승, 원화 가치가 폭락하고 있다는 우려가 커지면서 금 투자 열풍이 확산하는 등 실물자산에 대한 수요가 급증하고 있다. 실제로 10월 중순 들어 한국거래소(KRX) 기준 금 시세의 김치프리미엄(한국에서 거래되는 자산이 해외보다 더 높게 형성되는 정도)은 10%를 넘기며 역대 최고 수준을 이어가고 있다.
여기에 정부가 서울 공급절벽에 대한 신뢰를 주지 못했다는 점도 불을 댕겼다. 공급절벽은 부동산 시장에서 널리 알려진 재료였지만, 정부가 9·7 부동산 공급대책을 내놓으면서 재조명받았기 때문이었다는 분석이다. 정부는 지난 9월 7일 공급대책을 내놓으면서 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 착공하겠다고 밝혔는데, 거꾸로 ‘2030년까지 공급절벽 확정’이라는 신호로 읽히면서 시장이 뒤집혔다.
마포구의 한 공인중개사는 “9·7 대책 내놓을 때 정부가 토허제(토지거래허가제) 지정을 국토부 장관이 할 수 있게 한다는 말이 나오자마자 전화가 수십통 걸려왔다”면서 “성동·마포는 반드시 토허제로 묶겠다는 말이나 마찬가지여서 매진된다고 난리가 난 것”이라고 말했다.
다만 정부가 10·15 대책의 광역 토허구역 지정으로 풍선효과를 사전에 차단했다는 점에서, 앞선 문재인 정부처럼 누르면 다른 곳이 튀어나왔던 ‘두더지 잡기’식 뒷북 대책은 한동안 등장하지 않을 것이라는 전망이 우세하다.
광역 토허제 지정에 따라 소위 투자자 기준 중급지 이하 지역에서는 자산 상승 기대감이 꺼지며 날카로운 반응도 쏟아졌다. 성북구 장위뉴타운에 집을 갖고 있는 한정민씨(49)는 10·15 대책 발표 직후 “강북에 토허제라니 황당하다”면서 “강남은 신나게 올랐고, 강북은 오르지도 않았는데 똑같은 규제는 말이 안 된다”고 목소리를 높였다. 부동산중개소에는 신규 계약보다는 불안함에 기존 계약의 조건을 재확인하는 문의가 잇따랐다. 성북구 B 부동산 대표는 “9월에 계약한 분까지 연락이 와서 이번 대출 규제에 해당이 되는지 문의가 있었다”면서 “계약을 한 분들도 이런데 말 다 했다”고 전했다.
이번 규제가 시장의 예상을 뛰어넘은 초강력 규제인 만큼 과열된 시장을 빠르게 냉각시킬 것이라는 데는 부동산 전문가들 사이에서도 이견이 없는 상태다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “6·27 대책에 이어 2차 충격요법인 만큼 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 숨 고르기 장세에 들어갈 것으로 전망된다”며 “단기 급등지역이나 토허제 지정 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격도 하락할 것”이라고 내다봤다. 정준호 강원대 교수(부동산학과)도 “풍선효과가 있을 것으로 예상되는 전역을 규제지역으로 지정한 만큼 효과가 클 것으로 예상한다”고 말했다.
하지만 장기적인 효과에 대해서는 이견도 없지 않다.
김인만 부동산경제연구소장은 “매물이 급감하고, 가격도 일부 떨어질 수 있겠다”면서도 “그런데 시장이 이런 길을 안가본게 아니지 않느냐”고 반문했다. 그는 과거 문재인 정부에서 연이어 부동산 대책을 내고도 집값 잡기에 실패한 사례를 들며 “문재인 정부 부동산 시즌 2가 될 수 있다”고 우려했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금 같은 에브리싱 랠리의 시기에 특정 유형의 실물자산만 가격이 오르면 곤란하다는 식의 접근이 과연 얼마만큼의 현실성이 있을지에 대해 의견이 나뉠 것”이라며 “수요를 억제하면 단기적으로는 효과를 볼 수 있어도, ‘그럼 언제까지 누를 건데’라는 의문이 수반될 수밖에 없다”고 분석했다.
장희순 강원대 교수(부동산학과)는 “이번 규제는 부동산 시장에 대한 이 정부의 강력하고, 명확한 태도를 보여주는 초강력 대책”이라면서 “관건은 이런 기조를 이어가면서 사람들에게 계속 신뢰를 줄 수 있을 것인지가 될 것”이라고 말했다.

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